Hypotéka ako investovanie

Hypotekárny úver predstavuje pre mnohých jediné riešenie ako sa dostať k vlastnému bývaniu. Ale naopak, môže pomôcť aj v rámci investovania.

Dokáže mi byt zarobiť prenájmom na splátky úveru a ešte aj niečo navyše?

Neustále bombardovanie bánk, že práve teraz je najideálnejší čas vziať si hypotéku, mnohí už úplne ignorujú, aj napriek tomu, že by ju dokázali bez problémov získať. Jednoducho neveria, že zajtra nebudú sadzby vďaka politike ECB ešte nižšie.

„V krátkodobom horizonte podľa môjho názoru je ešte priestor na mierny pokles sadzieb Svedčí o tom napríklad aj fakt, že spomedzi všetkých krajín Európskej menovej únie sme v apríli v najvyužívanejších fixáciách t.j. 1-5 rokov “predbehli” dokonca aj Rakúsko a nižšiu priemernú úrokovú sadzbu malo už iba Nemceko, aj to iba o 0,01 % (pozn. priemerná sadzba na Slovensku bola podľa údajov ECB v apríli 1,83 %). Tento stav je však do určitej miery spôsobený novelizáciou zákona o hypotékach, ktorý nadobudol účinnosť v marci a rozpútal cenovú vojnu medzi bankami. Veľkým otáznikom z dlhodobejšieho hľadiska je čo spôsobí Brexit, ktorý môže výrazne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami, ktorý zase priamo ovplyvňuje trh hypoték,“ vysvetľuje Michal Šturcel, hypotekárny špecialista FINVIA.

Ak sa pozrieme na realitný trh, ceny sa už pohli smerom hore, stále však dokážete, a to nielen vo veľkých mestách s nízkou nezamestnanosťou, nájsť zaujímavú nehnuteľnosť vhodnú na dlhodobejší prenájom. Stačí sa pozrieť, ako vzrástol záujem o prenájom malometrážnych bytov v Nitre po oznámení investičného zámeru firmy Jaguar. Druhou skupinou záujemcov o podnájom sú študenti, ktorí si náklady na bývanie rozdelia medzi sebou, ak je izieb viac. V takomto prípade je to ale sezónna záležitosť, tak najlepšie sa prenajímajú voľné izby začiatkom zimného semestra. Z tohto pohľadu sa na úspechu prenajímania podieľa z veľkej časti lokalita. Okrem centier veľkých miest s nízkou nezamestnanosťou to sú nehnuteľnosti neďaleko vysokých škôl, či priemyselných parkov.
Ak nájdete nehnuteľnosť, ktorá má potenciál, jej kúpa rozhodne stojí za zváženie. Keďže v kupovanej nehnuteľnosti bývať nebudete, je dôležité, aby všetky náklady spojené s hypotékou a réžiou na byt boli nižšie ako suma, za ktorú nehnuteľnosť budete prenajímať. Takto je možné získať ďalší príjem a vytárať si pre budúcnosť potrebný finančný vankúš, alebo príjem vnímať ako formu sporenia pre deti, ktorá rodičom neukrojí z platu. Ak porovnáme súčasné úrokové sadzby na sporiacich produktoch, či termínovaných vkladoch, ste na tom s prenájmom nehnuteľnosti lepšie. Prenájmom podľa odborníkov zhodnocuje peniaze na úrovni 3,5 – 4 percentá ročne, čo je neporovnateľné s tým, čo v súčasnosti ponúkajú eurové účty vo finančných domoch.

„Z môjho pohľadu je záujem o hypotéky na tento účel rastúci, nakoľko vďaka nízkym úrokom chcú ľudia využiť možnosť tzv. lacných peňazí a práve investícia do nehnuteľností na prenájom je jednou z najstabilnejších i keď rozhodne nie jednou z najziskovejších. Na druhú stranu treba povedať aj to, že stale viac ľudí si začína uvedomovať, že častokrát ich splátka hypotéky vyjde porovnateľne oproti splátke nájomného, ktoré aktuálne platia a rozhodnú sa preto radšej pre vlastnú nehnuteľnosť a splácať tak sebe,“ hovorí Michal Šturcel.

Rizikom je, že úroky úverov v budúcnosti vzrastú, v takom prípade zostáva možno predať nehnuteľnosť aj s nesplatenou časťou úveru.“Banky dnes majú na základe odporúčaní NBS z roku 2014 povinnosť skúmať, či je klient schopný splácať úver aj v prípade ak by úroková sadzba vzrástla o 2 %. Osobne by som však v prípade klientov bol viac opatrnejší a nešiel úplne “na hranu.” Strop splátky by som si určil maximálne tak, aby som bol mimo iných nevyhnutných výdavkov stále schopný vytvárať si finančnú rezervu aspoň vo výške 10 % z príjmu, nakoľko tá vie klienta ochrániť aj v čase kedy má výpadok príjmu napríklad z dôvodu straty zamestnania,“ radí Michal Šturcel.

Priemerná cena nehnuteľností na bývanie na Slovensku vzrástla podľa údajov NBS v 1. štvrťroku 2016 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 6 EUR/m2 na hodnotu 1238 EUR/m2. Znamená to medzištvrťročný rast o 0,5 % a medziročný rast o 1,0 %. V porovnaní s koncom roka 2015 sa medzištvrťročný rast priemernej ceny bývania mierne zrýchlil, medziročný rast zostal takmer rovnaký. Aj napriek miernemu rastu priemernej ceny bývania v posledných štvrťrokoch je stále o zhruba pätinu nižšia v porovnaní s maximálnou priemernou cenou bývania z polovice roku 2008.
Vývoj ceny bytov
Priemerná cena bytov vzrástla v 1. štvrťroku 2016 na medziročnej báze o takmer 7 %, naopak priemerná cena domov medziročne poklesla o vyše 3 %. Hlavným dôvodom týchto rozdielov je výraznejší dopyt po bytoch ako po domoch.

347214646

Ak si poviete, že uplynulý rast cien bytov a k tomu hypotéka na historickom minime, je dostatočný dôvod na kúpu nehnuteľnosti, asi sa začnete zaujímať o najnižšiu sadzbu, ktorú banky vo svojich reklamách propagujú. Skutočnosť je ale taká, že neraz sú úrokové sadzby podmienené. Napríklad klient s daným príjmom ich získa iba s podmienkou, že si v danej banke založí účet a poistí nehnuteľnosť. Iba niektoré banky uvádzajú presnú výšku úrokovej sadzby a aj ktorej fixácie sa týka. Ostatné propagujú sadzby s predložkou „od“. Človek tak ľahko nadobudne dojem, že na hypotéke získa úrok v priemere 1,58 %, to je ale priemer propagovaných sadzieb. Skutočnosť je taká, že priemer reálnych sadzieb je vyšší o 0,1 až 0,6 %. Záleží totiž od bonity žiadateľa o úver a tiež fixácie úrokovej sadzby.

„V prípade ak klient využíva hypotekárnu kalkulačku konkrétnej inštitúcie, musí počítať s tým, že je to najmä marketingový nástroj banky, ktorý má za cieľ predať produkt a predostreté sú predovšetkým jeho výhody. Pokiaľ chce klient vedieť koľko zaplatí na poplatkoch, aká bude RPMN danej hypotéky a aké doplnkové služby sú podmienené bankou, odporúčam radšej využiť hypotekárnu kalkulačku nezávislej maklérskej spoločnosti, ktorá spolupracuje so všetkými bankami na trhu. Výsledok si následne vie odkonzultovať so sprostredkovateľom, ktorý vie jednak odporučiť prípadne nakombinovať najlepšie produkty podľa potreby a tiež zabezpečiť celý administratívny proces spojený s vybavovaním úveru,“ odporúča Michal Šturcel.

Ak sú splátky hypotéky vysoké, môže sa stať, že spoločne s nákladmi na prevádzku zhltnú kompletne všetky peniaze z prenájmu. V takom prípade z prenájmu, ako vedľajšieho príjmu, zostáva zabezpečenie do budúcnosti. Po splatení hypotéka vám zostane nehnuteľnosť a už len výdaje spojené s jej prevádzkou a údržbou. Ak bude rozdiel medzi príjmom a výdajom atraktívny, je dobré si nehnuteľnosť nechať a mať pravidelný príjem napríklad na odchod do penzie. Ak by však výnos klesol natoľko, že už bude nezaujímavý, stále je tu možnosť nehnuteľnosť predať. Historicky zatiaľ platilo, že nehnuteľnosť kúpenú pred 20. rokmi predáte drahšie, Nielen, že presahuje kúpnu cenu aj s hypotékou, ale dokáže aj pokryť infláciu.

V prípade, že máte pochybnosti o svojej finančnej disciplinovanosti, asi bude lepšie si hypotéku nebrať. Jasnými znakmi sú opakované zadlžovanie sa, neraz v nebankových spoločnostiach, branie si úverov na nepodstatné veci, či kumulujúci dlh, ktorý sa snažíte splatiť vždy novým a pritom sa len krútite v bludnom kruhu. Ak si chcete iba niečo dopriať, potom je to zlá voľba a nemali by ste sa touto „cestou“ vôbec púšťať. Urobíte lepšie, ak investujete radšej do zvyšovania svojej finančnej gramotnosti.

Pridajte komentár

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.


Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function Smush\Core\Parser\str_contains() in /data/5/0/506258c9-1888-4b59-a864-1b7298231e5d/vosvetefinancii.sk/web/wp-content/plugins/wp-smushit/core/parser/class-parser.php:373 Stack trace: #0 /data/5/0/506258c9-1888-4b59-a864-1b7298231e5d/vosvetefinancii.sk/web/wp-content/plugins/wp-smushit/core/parser/class-parser.php(358): Smush\Core\Parser\Parser->sanitize_value('rel') #1 /data/5/0/506258c9-1888-4b59-a864-1b7298231e5d/vosvetefinancii.sk/web/wp-content/plugins/wp-smushit/core/parser/class-parser.php(157): Smush\Core\Parser\Parser->is_safe('rel') #2 /data/5/0/506258c9-1888-4b59-a864-1b7298231e5d/vosvetefinancii.sk/web/wp-content/plugins/wp-smushit/core/parser/class-parser.php(120): Smush\Core\Parser\Parser->get_element_attributes('<link rel="icon...', 'https://www.vos...') #3 /data/5/0/506258c9-1888-4b59-a864-1b7298231e5d/vosvetefinancii.sk/web/wp-content/plugins/wp-smushit/core/parser/class-page-parser.php(35): Smush\Core\Parser\Parser->get_elements_with_image_attributes( in /data/5/0/506258c9-1888-4b59-a864-1b7298231e5d/vosvetefinancii.sk/web/wp-content/plugins/wp-smushit/core/parser/class-parser.php on line 373